Особенности отчуждения
В администрации города Кирова придумали ещё один способ законного отъёма денег у местных предпринимателей.
Не знаю, как у вас, но у меня, когда я слышу речи нашего городского руководства про всемерную поддержку малого бизнеса, в голове происходит короткое замыкание. Понять не могу: то ли я это малый бизнес с чем-то совсем другим путаю, то ли это чиновники севрюжину от хрена отличить уже неспособны. Потому как состыковать то, что они вслух говорят, с тем, что они втихую делают, у меня при всём усердии не получается.
Остаётся только допустить, что где-то там, в здании администрации, у них под лестницей сидит некий особенный, эталонный, правильный малый бизнес, который они и вправду всемерно поддерживают, холят, лелеют и прикармливают. А все демонтированные в городе киоски и ларьки, все изуверские коэффициенты-дефляторы, все ухищрения по недопуску предпринимателей к муниципальным контрактам и прочие палки в колёса – это лишь чтобы злые и недобросовестные деляги не мешали их невинному детищу, не лезли на его цивилизованный рынок.
Пуля дырочку нашла
Особенно ярко чиновничья нелюбовь к предпринимательскому сословию проявилась лет семь тому назад, когда был принят 159-й закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Каких только трюков не напридумывали в ту пору в наших муниципалитетах, чтобы по максимуму отшить желающих воспользоваться законным преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений! Тем более когда речь заходила об объектах, от которых бы и бизнес покрупней – на льготных-то условиях – не отказался. Вот и выходило, что напишет предприниматель заявление на приватизацию, а потом и сам не рад, что связался: то у него недоимка выявится с пенями по арендным платежам, то перерывчик в его «временном непрерывном владении в течение двух и более лет» обнаружится, то опечатка какая-нибудь в действующем договоре – и всё. А ты, мужик, откудова? Ну, и вали отсюдова. И будь доволен, что ещё в полицию на тебя, злостного должника, не заявили.
Изменилось ли что-то за минувшие годы? Безусловно, да. Те лакомые объекты недвижимости, на которые малый бизнес по наивности зарился, все успешно розданы-распроданы за условные суммы дружественным торговым и прочим близкородственным организациям, так что отгонять предпринимателей стало практически неоткуда. Да и сами предприниматели, в свою очередь, даром времени не теряли – юристами обзавелись, в арифметике поднаторели, научились документы выправлять безукоризненно и даже подносить их с правильной стороны. Но если кто-то решил, что жизнь от этого стала легче и веселей, то он явно поторопился с выводами.
Подходы и методы
Пуля дырочку нашла. Не получив больших денег от дешёвой раздачи дорогой недвижимости, чиновники решили отыграться на дорогой продаже дешёвой. Да: тупо по-хамски в праве на приватизацию сегодня уже не отказывают. Однако сумму при этом объявляют, как правило, такую, как если б помещение ты выкупал на Лазурном берегу, а не в филейском подвале. И не просто объявляют, а ещё и доказывают, что стоить твоя халупа должна именно столько и не тысячей меньше. При этом схема отъёма денег проработана настолько скрупулёзно, что тут не то что шальной комар – умудрённый опытом судья носа не подточит.
И вот недавний тому пример. Одно из кировских ООО обратилось в департамент муниципальной собственности (ДМС) администрации города с заявлением о выкупе нежилого помещения – здания сельской бани – общей площадью 264,7 квадратных метра, бессменным арендатором которого предприятие является с 2007 года. В ответ на что горадминистрация, сославшись на экспертное заключение независимой оценочной организации (кировский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), объявила заявителю цену приватизации объекта – 2645016 рублей 95 копеек. Увидев столь нарядную цифру, директор ООО реально оторопел – и даже, говорят, несколько раз обошёл вокруг баньки, пытаясь понять, из какой щели эти 2,6 миллиона выпорхнули. А не поняв, решил для верности также обратиться к независимому оценщику.
Отчёт об определении рыночной стоимости, подготовленный приглашённым специалистом, худшие подозрения директора подтвердил: стоимость объекта в отчёте (1770203 рубля 39 копеек) была почти на миллион меньше, чем объявленная мэрией. Тогда предприятие направило в ДМС протокол разногласий, в котором предусматривалось снижение цены выкупа с 2,64 миллиона до 1,77 миллиона рублей и пятилетняя рассрочка платежа, однако подписывать его департамент муниципальной собственности отказался. Так что у малого предприятия, собственно, и иного выбора-то не оставалось, кроме как обратиться с иском в Арбитражный суд, дабы хотя бы тот обязал ДМС заключить с ООО справедливый договор купли-продажи муниципального имущества.
Система контроля
В суде истец первым делом заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта, которая, по его расчётам, должна была подтвердить, что муниципалитет свою цену необоснованно завысил. И она, по большому счёту, это подтвердила: назначенный судом эксперт из ООО «Независимая экспертно-оценочная корпорация» (НЭО) определил стоимость бани в 1816352 рубля, то есть практически в ту же сумму, что и независимый оценщик.
Неожиданностью для представителей ответчика, впрочем, такой результат экспертизы заведомо не стал (ещё бы!). Тем более что никакой реальной угрозы их интересам он не представлял: для суда, как оказалось, сам по себе факт расхождения – пусть даже полуторакратного – в экспертных оценках вовсе не является доказательством того, что кто-то из оценщиков прав, а кто-то нет. Существует несколько подходов к проведению оценки имущества, и если, к примеру, эксперт из БТИ в своей работе использовал два подхода (экспертный и затратный), то его оппонент из НЭО ограничился одним (сравнительным), но зато применил два разных метода (сравнения продаж и выделения). А потому расхождения в оценках, дескать, были попросту неизбежны.
Единственный аргумент, который мог бы подвигнуть суд на пересмотр (в сторону снижения) рыночной стоимости объекта – это заключение экспертов о недостоверности отчёта Кировского филиала БТИ. Но именно в этом вопросе истца и ожидал главный сюрприз, заботливо подготовленный представителями ДМС. Дело в том, что правила проведения экспертизы отчёта об оценке, в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ, регулируются федеральным стандартом оценки (ФСО) №5, который допускает проведение двух видов такой экспертизы. Во-первых, нормативно-методической – в ходе которой отчёт об оценке тщательно проверяется на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа. А, во-вторых, экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки – когда акцент, наоборот, делается на проверку собственно расчётов, на достаточность, достоверность использованной информации и на обоснованность сделанных оценщиком допущений. При этом, что интересно, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ не содержит обязательного требования о проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, а потому для доказательства достоверности отчёта об оценке вполне достаточно одной – нормативно-методической – экспертизы.
Ну, и вали отсюдова!
Этой-то юридической щёлочкой и воспользовались представители горадминистрации, заявив ходатайство о проведении именно нормативно-методической судебной экспертизы на соответствие отчёта об оценке, выполненного БТИ, требованиям и нормам закона «Об оценочной деятельности». Благо, назначить эту экспертизу, в соответствии с требованиями вышеупомянутого 135-го ФЗ, суд имел право только в том СРО, в котором состоит проверяемый оценщик, то есть БТИ. Ходатайство было удовлетворено, и эксперт НКП «Кадастр-оценка» ожидаемо подтвердил, что отчёт соответствует и требованиям закона, и требованиям федерального стандарта, и правилам СРО. После чего судье Арбитражного суда, – оказавшемуся, надо признать, не в самой ординарной ситуации, – осталось лишь зачитать присутствующим резолютивную часть решения об отказе в удовлетворении исковых требований малого предприятия и о взыскании с него в пользу департамента муниципальной собственности судебных расходов на проведение экспертизы в сумме 18 тысяч рублей.
Департамент, к слову сказать, ещё поскромничал. При такой системе контроля над работой оценщиков можно было и десять мультов за баньку попросить.
И ведь оценили бы, и подтвердили бы, и присудили б.
P.S. Истец намерен обжаловать решение Арбитражного суда Кировской области в апелляционной инстанции.