Самоволка
Эксперты «ТДТ» комментируют решение Верховного суда России, признавшего 18-этажный дом самовольной постройкой.
Рассмотрение первого же арбитражного дела, переданного в президиум Верховного суда России после его объединения с Верховным арбитражным судом, закончилось вынесением резонансного прецедентного решения: 18-этажный дом, возведённый казанской фирмой с нарушением разрешения на строительство, был фактически признан самовольной постройкой.
ООО «Свей» построило в Казани 18-этажный дом вместо 9-этажного и обратилось в мэрию за переоформлением разрешения на строительство, сославшись на изменение проектной документации. В мэрии, однако, фирме отказали, посчитав, что переоформление разрешения – в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса – допустимо только в исчерпывающем перечне случаев, к которым изменение проектной документации не относится, а, следовательно, все существенные изменения нужно согласовывать заново, – и предложила оформить схему планировочной организации земельного участка, согласованную с главным архитектором города.
Арбитражные суды первой и кассационной инстанций поддержали подход муниципалитета, однако экономическая коллегия Верховного суда России в мае 2015 года неожиданно встала на сторону застройщика, признав, что переоформить разрешение на строительство в случае изменения проектной документации можно и без наличия соответствующей процедуры в Градостроительном кодексе. Тогда судья Галина Кирейкова приняла решение о передаче дела на пересмотр в президиум Верховного суда в надзорном порядке, так как, по её мнению, «нормы Градостроительного кодекса допускают отклонение от первоначальных параметров объекта строительства только в том случае, если необходимость в этом появилась в процессе строительства, а доказательства наличия такой необходимости застройщиком представлены не были». Кроме того, в экспертизе не было отражено, проводилась ли проверка построенного дома на соответствие изменённому проекту, а, следовательно, удовлетворение требований застройщика «нельзя признать правомерным в целях исключения угрозы возводимых объектов строительства жизни и здоровью граждан». И президиум Верховного суда в декабре 2015 года отменил определение экономической коллегии, признав законным отказ городской администрации изменять разрешение на строительство. Ну, а так как дом строительной фирмой был уже возведен, то теперь ей ничего не остаётся, кроме как попытаться узаконить его в рамках ст.222 Гражданского кодекса как самовольную постройку.
По сути, спор между застройщиком и муниципальной властью сводился к тому, насколько строго надо подходить к букве Градостроительного кодекса, который позволяет изменять разрешение на строительство только в случае изменения правообладателя или характеристик земельного участка (объединение с другим участком, разделение и т.п.), а также при смене обладателя лицензии на пользование недрами под участком. В случае же с ООО «Свей» ситуация была совершенно другой. Изначально проект, как пояснил на заседании президиума представитель строительной фирмы Вадим Спиридонов, предполагал строительство 18-этажного дома, а разрешение было получено на 9 этажей «из-за ограничений на высоту зданий, предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующего района». Позже регламент был скорректирован, и теперь в этой зоне допускается возведение домов до 20 этажей, в связи с чем, собственно, фирма и обратилась в администрацию города. «Почему же вы вели строительство?», – поинтересовался у представителя первый зампред Верховного суда Пётр Серков. «Потому что проектная документация была на 18 этажей», – отвечал ему Вадим Спиридонов. «А разрешение?», – переспросил судья. «А разрешение на 9 этажей», – подтвердил представитель. Больше вопросов у членов президиума Верховного суда не было.
Гражданский кодекс РФ. Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Алексей Жаравин: принципиального значения для работы строителей данный прецедент не имеет
Алексей Викторович Жаравин, консультант ООО «Агентство юридических и консалтинговых услуг «Де Юре», ответственный секретарь Совета директоров ООО фирма «СТЭН».
В первую очередь, комментируя указанный судебный прецедент, необходимо отметить, что Верховный суд РФ не запретил изменять параметры строящихся объектов в процессе их строительства, а всего лишь указал на необходимость соблюдения определённой процедуры в некоторых случаях (в рассматриваемом прецеденте речь идет о том, что застройщик должен был обратиться за получением нового разрешения на строительство измененного объекта, а не просить внесения изменений в действующее разрешение). Поэтому какого-то принципиального значения для работы строителей указанный прецедент не имеет.
В части работы с самовольными строениями практика оформления прав на них всегда была противоречивой. Опять же указанный прецедент не влияет непосредственно на практику признания прав на самовольные строения, так как касается процедурных моментов при изменении параметров строительства строящихся объектов. Для признания прав собственности на самовольное строение необходимо учитывать множество обстоятельств (в первую очередь наличие прав на земельный участок) и почти каждая ситуация является уникальной. В некоторых случаях оформление прав на самовольное строение можно оформить даже во внесудебном порядке.
Анализируя указанный прецедент можно отметить, что застройщик имел бы возможность «вырулить» из ситуации через переоформление разрешения на строительство по новой, если бы дело не было осложнено банкротством этого застройщика.
Владимир Ширяев: строителям придётся более внимательно просчитывать свои риски
Владимир Валерьевич Ширяев, генеральный директор ООО «ОКС завода ОЦМ», член комитета по совершенствованию внутренней нормативной базы саморегулирования СРО «Объединение строителей Кировской области».
Усложнит ли решение Верховного суда работу кировским строителям? Думаю, нет. Мы и так работаем под очень жёстким контролем. За каждой стройкой в городе очень внимательно наблюдают и представители городской администрации, и прокуратура, и архитектурно-строительный надзор, а с недавних пор - ещё и страховые компании. Другое дело, что данное решение дисциплинирует строительные компании, они станут более внимательно просчитывать свои риски. Потому что если любая из контролирующих структур по поводу какого-либо нарушения пойдёт на принцип, то – в свете данного решения - влететь можно очень серьёзно. А в настоящее время такие риски просто недопустимы
Я довольно много общаюсь с коллегами в СРО «Объединение строителей Кировской области» и могу точно сказать: основные строительные организации города, костяк нашей отрасли, такими глупостями не занимаются. Это же очень рискованные вещи, особенно при нынешнем законодательстве. По федеральному закону №214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») прав у строительной организации не так и много, а обязанностей с каждым годом только прибавляется. С позапрошлого года работает норма об обязательном страхования гражданской ответственности застройщика, в конце 2015-го внесли ещё изменения, они вступают в силу в этом году, так что мы пока даже не разобрались до конца, как будем с ними жить.