Главная » Товар-Деньги-Товар » Стройка, семёрка, туз

Стройка, семёрка, туз

1/6
Таблица 1. Объём работ, выполненных по виду деятельности «строительство», и ввод жилья в Кировской области в 2014-15 годы. По данным Кировстата
2/6
Таблица 2. По данным информационного агентства «Роснед.Ру».
3/6
Таблица 3. По данным Кировстата.
4/6
Таблицы 4 и 5. По данным Кировстата.
5/6
Таблица 6. По данным информационного агентства «Роснед.Ру».
6/6

Мониторинг состояния строительного рынка жилой недвижимости города Кирова на начало 2016 года

Цель мониторинга – оперативный анализ состояния строительного рынка жилой недвижимости города Кирова на начало 2016 года (январь-февраль 2016 года, многоэтажное домостроение) под воздействием негативных макроэкономических факторов; выявление основных тенденций; разработка рекомендаций субъектам рынка. Мониторинг осуществлён на основе открытых источников информации (сайты строительных и ипотечных компаний, других участников рынка недвижимости, открытые базы данных), мнений аналитиков и экспертов рынка жилья, экспертного опроса.

Владельцам строительных компаний пора подумать о пересмотре своих личных бизнес-стратегий. Иначе структурный кризис, накрывший отрасль, может порвать их компании, как Тузик грелку.

Динамика ввода жилья до начала 2016 года имела тенденцию роста (см. таблицу 1). Более того, в 2014 году Кировская область занимала второе место в ПФО по объёмам ввода жилья, а в 2015-м – первое, о чём было доложено губернатором Кировской области Никитой Белых на встрече с Президентом России Владимиром Путиным.

Объём работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство», в январе 2016 года тоже вроде бы говорит о нормальной ситуации в отрасли: 1217,1 миллиона рублей, что в сопоставимых ценах на 16,1% больше, чем в январе 2015-го.

Количество строительных организаций также указывает на благополучное состояние отрасли: число строительных организаций на 1 января 2015 года – 3239 (из них 25 государственной или муниципальной формы собственности, 3201 – частной, а две – смешанной), на 1 января 2016-го – 3333 (из них 13 – государственной или муниципальной формы собственности, 3303 – частной, три – смешанной). Однако обращает на себя внимание, что число строительных организаций государственной или муниципальной формы собственности в 2016 году сократилось практически в два раза – с 25 до 13.

Что происходило с ценами на первичном рынке жилой недвижимости? В целом за 2014 год зафиксирован рост средней цены на новое жилье на 6,5%. Но в 2015 году наблюдается некоторое (–5,8%) снижение. В январе 2016 средняя стоимость квадратного метра жилья составила 41342 рубля, что – в сравнении с январем 2015 года – меньше на 5,4% (см. таблицу 2). На первый взгляд, это не является критичным, особенно если предположить, что застройщики имеют определённый запас прочности, заложенный в цене продажи квартир, однако не стоит забывать, что цены на строительные материалы за этот период выросли в среднем на 9%.

Теперь – о финансовой стороне деятельности строительной отрасли. Тут всё сложнее. Если в 2013-м и 2014 годах по разнице между консолидированной прибылью и консолидированными убытками строительных организаций в целом отрасль имела положительное сальдо, то в 2015 строительная отрасль демонстрирует «минус». Не менее тревожен показатель по суммам понесённых строительными организациями убытков – они в 2015 году выросли в 26,3 раза, достигнув отметки в минус 234 миллиона рублей (см. таблицу 3).

Что касается доли убыточных предприятий в общей численности занятых в строительной отрасли, то в 2013 году их было 12,5%, в 2014-м – 10 %, а в 2015-м – уже 30 %.

Кредиторская задолженность строительных организаций в 2015 году выросла на 1,29 миллиарда рублей (в 1,4 раза к уровню 2014 года), при этом имела кредиторскую задолженность в 2015 году каждая вторая (50%) строительная организация. Данные показывают, во-первых, увеличение использования заёмных средств и, во-вторых, резкое увеличение невыполнения договорных обязательств с поставщиками строительных материалов и субподрядчиками (см. таблицу 4). По дебиторской задолженности в 2014 году наблюдается значительный скачок по отношению к 2013-му – на 1,92 миллиарда рублей (на 186%), в 2015 году отмечено незначительное снижение (см. таблицу 5).

По данным доклада, сделанного в сентябре 2015 года начальником отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Кировской области Елены Кобелевой [1], «на сентябрь 2015 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом  строительстве и прав собственности участников долевого строительства  в Кировской области по отношению к аналогичному периоду 2014 сократилось на 1327 и 688 соответственно. В целом до 2014 года наблюдался рост» (см. таблицу 6).

Таким образом, можно сделать несколько выводов:

1. На рынке жилой недвижимости наблюдается превышение предложения над спросом, при этом предложение постоянно растёт при снижении спроса.

2. Строительная отрасль входит в кризисное состояние, причём падение по всем показателям более существенно, чем в других отраслях экономики.

3. Можно предположить наличие у строительных компаний кризиса ликвидности.

Проверим наши гипотезы по другим показателям, в частности, по такому существенному источнику инвестиций в строительную отрасль, как ипотечное кредитование, получавшее значительную поддержку со стороны федеральной и региональной власти.

Сумма выданных ипотечных кредитов, как и количество заключённых договоров за 2015 год, снизилась в два раза.

По утверждению Романа Горинова [2], управляющего ВТБ24 в Кировской области, «объём выдач ипотечных кредитов в ВТБ24 в Кировской области за полгода снизились в 3,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 года».

Управление Росреестра по Кировской области сообщает, что «с января по июнь 2015 года на 23% сократилась регистрация ипотеки жилья». По данным Волго-Вятского отделения ЦБ, «объём ипотечных кредитов снизился на 46% и составил 3,8 миллиарда рублей» [3].

«По ипотеке у нас, как и у других организаций на данном рынке услуг, произошло значительное снижение показателей, – говорит гендиректор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» Вадим Перминов [4]. – Серьёзный провал был в I полугодии 2015 года. К концу года ситуация выровнялась: заработала программа ипотеки с господдержкой. Таким образом, общий результат 2015 года по сравнению с 2014-м оказался ниже в два раза, как в количестве, так и в сумме выданных кредитов».

По данным сайта независимой инвестиционно-консалтинговой компании СМПРО [5], в сентябре 2015 года в Кировской области средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам была самой высокой в разрезе всех субъектов Федерации (15,3% против средних по России 13,8%).

По данным Кировстата, наблюдается резкий крен в сторону постройки жилья эконом-класса: «Финансовый кризис, оказав негативное влияние на всех участников рынка, существенно снизил финансовые возможности инвесторов. Это подтверждают и статистические данные, которые указывают на значительное увеличение количества жилых домов эконом-класса. Застройщики, учитывая спрос населения, ориентируются на квартиры с более доступным метражом и квартиры-студии. Так, многоквартирных домов, соответствующих стандартам эконом-класса, введено 231,9 тысячи кв. метров, что в 3 раза больше, чем год назад. При этом их доля в общем количестве домов, построенных юридическими лицами, составила 35% против 21% в 2014 году. Как следствие, уменьшается и средний размер квартир. Если в 2010 году этот показатель составлял 54,1 кв. м общей площади (без учёта квартир в индивидуальных домах и квартир в общежитиях), то в 2015 – уже 44,3 кв. м. Доля квартир с тремя и более комнатами снизилась до 7% (в 2010 г – 14%), а однокомнатных увеличилась на 13 процентных пунктов».

О снижении спроса на рынке жилья говорят эксперты. На пресс-конференции 16 июля 2015 года министр строительства и ЖКХ Владимир Богомолов [6] заявил о снижении спроса на жильё в целом на 30-35%. О снижении спроса на жильё говорит Юлия Савиных, гендиректор «Вятской инвестиционной консалтинговой палаты», в своём интервью порталу «Навигатор» [7]: «Для подтверждения своих слов добавлю немного цифр по нашему региону. Покупательная способность горожан упала на 17% по новостройкам, по вторичному рынку – на 44%, по загородной недвижимости – на 27%. И такое падение подразумевает, что рынок должен что-то предпринять. То есть либо должно происходить снижение цен, либо необходимо вмешательство государства».

Кроме того, о существующей проблеме сбыта новых квартир (отсутствие спроса на них) говорит и факт появления огромного количества акций от компаний-застройщиков: рассрочка до 10 лет, «деньги в кассу» (скидка при наличном расчёте за покупку до 10%), временные акционные скидки до 15%, выгода до 250 тысяч рублей при покупке квартиры в ипотеку и т.п.  «Сейчас в регионе проходит много акций, рекламных трюков со стороны девелоперов, когда застройщики пытаются снизить цену, и наша компания не исключение, – говорит Юлия Савиных [7]. – В целом по городу реальные скидки со сделок доходят до 20% от стоимости. И такая ситуация присуща рынку новостроек».

В целом по России, по словам главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника [8], в строительной отрасли наблюдается кризис, причём не инвестиционный, а более глубокий и длительный – структурный: « В условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год – с прошлой осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придётся и нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по 1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнёт улучшаться к 2019 году. Но это – если не наделаем ошибок. Почему прогноз именно такой? Таким он получился в результате расчета по математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное – макроэкономические данные. В июне 2014 года мы сделали экспертный прогноз макроэкономической ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в 2015-16 годы – рецессию, кризис в 2017-18-е и начало восстановления в 2019-20 годы. Именно это и стало основой при расчёте прогноза объёма спроса, строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Готовя прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости».

Подобного же мнения придерживается и генеральный директор фирмы «Маяковская» Дмитрий Сергеев [9], эти же показатели в своём прогнозе социально-экономического развития Кировской области до 2030 делает правительство Кировской области и облминистр строительства и ЖКХ Владимир Богомолов [10]. Владимиру Михайловичу практически вторит управляющий кировским офисом МДМ-банка Александр Шатунов [11]: «Есть традиционно высокорискованные в нестабильной экономике виды бизнеса. Например, жилое строительство. Это очень капиталоёмкое производство, а конечные потребители – население с постоянно падающими реальными доходами. По такой отрасли и бьёт кризис в первую очередь: резко снижаются продажи за счёт снижения спроса, а строить все равно нужно, нужно обслуживать кредиты. В этой обстановке строительные компании неизбежно сталкиваются с дефицитом денежных средств». 

Тема кризиса отрасли стала основной на IV форуме по недвижимости, где в качестве основного вопроса был заявлен такой: «Рынок недвижимости 2015 года. Уроки кризиса для застройщиков, банков, риэлторов. Пути успешного развития в 2016 году».

Таким образом, мониторинг состояния строительного рынка жилой недвижимости города Кирова на начало 2016 года показывает, что отрасль входит в 2016 год в глубоком системном кризисе, который продиктован как макроэкономическими показателями (инфляция, снижение доходов населения, рост цен на строительные материалы, девальвация рубля), так и некоторыми региональными особенностями (существенная доля инвесторов – физических лиц, высокая доля ипотечного кредитования в общей сумме инвестиций, при этом с более высокой процентной ставкой, чем в среднем по стране).

Существенным для рынка является выявление признаков кризиса ликвидности у компаний-застройщиков. Им явно недостаточно финансовых ресурсов: заметно снижение объёмов продаж и снижение стоимости предлагаемого нового жилья за последние полгода на 10-12%. Предложения на рыке нового жилья превышают спрос ориентировочно на 12-15%. Показательными являются беспрецедентные предложения по рассрочкам платежей (вплоть до 50-70 месяцев!) от самих компаний-застройщиков. Это весьма критичные цифры в объёмах регионального рынка.

Традиционными решениям своих проблем строители считают лоббирование доступности ипотеки для населения, а также перекладывание ответственности за свои бизнес-риски на бюджеты. Для руководителей регионов и ответственных министров очередные акции «обманутых дольщиков» и долгострои, невыполненные обещания по рекордному вводу жилья накануне выборов совсем некстати. Но макроэкономическая ситуация и приоритетность бюджетных обязательств требуют от властей обратных действий: усиления контроля за платежами в бюджеты, ужесточение  требований к застройщикам.

Остаться вне влияния на строительный рынок власти не могут, однако количество инструментов резко ограничено. Из антикризисных механизмов, когда финансовых ресурсов нет, остаётся так называмое «ручное управление»: мониторинг ситуации буквально по каждому строящемуся или заложенному объекту и оперативное вмешательство либо в качестве третейского судьи либо в качестве антикризисного менеджера. В надвигающемся на строительном рынке коллапсе ожидать глубоко системных и взвешенных решений не приходится. 

Наступивший кризис, о чём неустанно говорят многие ведущие экономические аналитики и даже должностные лица из правительства, будет длительным: это новая экономическая реальность. Поэтому для строительной отрасли есть ещё одно, но неординарное решение: включение в процесс выхода из кризиса ликвидности непосредственно самих собственников строительных компаний. Особенность последних «тучных лет» была такова, что учредители-собственники компаний выступали преимущественно инвесторами, ожидающими дивидендов от директоров в конце финансового года. Рынок рос – о чём было беспокоиться?

Пересмотр личных бизнес-стратегий – это неочевидное для России решение. Далеко не все готовы принять жёсткий капиталистический тезис, что «собственность есть ответственность». Например, когда собственник одной из самых крупных и успешных строительных компаний заявляет в СМИ, что у него достаточная «подушка безопасности», чтобы завершить начатые проекты, но новые он не готов даже рассматривать, это явный сигнал компаниям послабее и поменьше. Недополучить планируемую прибыль, выходить из непрофильных проектов, системно работать над дебиторской задолженностью. Иными словами, умерить собственные аппетиты.

ССЫЛКИ:

[1] – «Росреестр провел анализ регистрации договоров участия в долевом строительстве». Информагентство «Роснед.Ру», 3 декабря 2015 года.
[2] – «Объём выдачи ипотеки в Кировской области снизился в три раза». Сайт gorodkirov.ru, 10 сентября 2015 года.
[3] – Там же.
[4] – «Бизнес новости. Киров» от 28 февраля 2016 года.
[5] – «Строительство. Кировская область – регион с самой дорогой ипотекой». Сайт cmpro.ru, 25 ноября 2015 года.
[6] – «В Кирове спрос на жилье упал на 30-35 процентов, а на ипотеку – на 50». Портал «ПроГород», 17 июля 2015 года.
[7] – «Спрос на вторичном рынке жилья упал на 44%». Бизнес-портал navigator-kirov.ru, 23 октября 2015 года.
[8] – «Геннадий Стерник: Кризис на рынке недвижимости затянется до 2019 года». Информагентство «Роснед.Ру», 10 ноября 2015 года.
[9] – «Через 2-3 года в Кировской области начнётся ажиотаж на жильё». Сайт gorodkirov.ru, 16 января 2016 года.
[10] – «Бизнес новости. Киров» от 12 ноября 2015 года.
[11] – «Бизнес новости. Киров» от 31 января 2016 года.

Плюсануть
Поделиться
Запинить