Живи как хочешь

Продолжаем обсуждать проблемы в многоквартирных домах

ТАРИФЫ

Как правило, приходится много и долго разби­раться в «черном ящике» управляющей компании. Не все управляющие кампании (УК) размещают ин­фор­мацию (впрочем, и не все УК или ТСЖ имеют сайты, а это уже нарушение за­конодательной базы) о тарифах (услугах), либо размещают в укрупненном виде. Чрезмерная детали­зация им невыгодна: произойдет уменьшение денежного потока.

Почему УК не раскрывают пол­ностью информацию о формировании тари­фов?

 чтобы присвоить деньги – своровать      в силу безысходности от заниженных тарифов

Неза­конным обогащением занимаются пра­воохранительные ор­ганы, у которых интерес к надзору должен появиться при посещении вышеупо­мянутых информацион­ных ресурсов, выставленных УК.

Наиболее интересен посыл «безысходность». Из чего она складывается?

Во-первых, из-за значительного объема ответственности УК. Во-вторых, в результате недостаточного качества предоставляемых услуг, выполняемых работ. В-третьих, недостаточное качество персонала.

Неожиданный переход – не правда ли? Все ожидали, что будет постатейный разбор себестои­мости услуг УК, но это следствие. Необходимо разбираться в причинах и выстраивать причинно-след­ственные связи.

Все управляющие кампании работают в статусе ритейлера – так называемого розничного перепродавца, который должен работать с конечным покупателем. В связи с чем управляющая кампания обслуживает кон­кретные физические лица с их квадратными метрами, а не товарищество собственников жилья (ТСЖ), хотя и договор на управление и обслуживание подписывается с ТСЖ.  Если директора УК этого не понимают, то лучше по­кинуть пост, если этого не понимают собственники – продать бизнес. Нет в сегменте ЖКХ оп­товых услуг, про­даж, как нет и производства.

Каждое физическое лицо из состава собствен­ников МКД желает удовлетворить собствен­ные реальные потребности в жиз­необеспече­нии на территории проживания.

СКОЛЬКО СТОЯТ ПОТРЕБНОСТИ?

Вопрос на­сколько сложен на­столько и прост – это сумма, необходимая для постройки нового дома, в ко­то­ром все идеально. К сожалению, материализовать это в отношении уже построенного (тем более 20-30 лет назад) МКД невозможно, но совершить попытку к реальному сохранению имеющегося каче­ства МКД, не увеличивая значительно¹  тарифы – возможно. Об этой возможности поговорим в следующем номере «ТДТ».

Работать в сфере розничных услуг – это значит следить за их стоимостью и, следовательно, не до­пустить ценового поражения в конкурентной состя­зательно­сти. Это с одной стороны. С другой, мониторить контролирующие и надзорные органы. ЖКХ в этом отноше­нии не исключение. Желающих окунуться в эту деятельность достаточно – кто не хочет иметь постоянный cash-поток (проще поток наличных денег) с разрядностью в несколько нолей! Но следует помнить о социаль­ной ответственности, усилен­ной требованием законов и подзаконных актов, а также прямом влиянии му­ниципальных органов власти.

«Разговоры о том, что муниципалитет не имеет влияния на УК – это откровенная ложь. Это способ чиновников оградить себя от недовольных масс. Неучастие в уставном капитале ООО-шки не говорит о неучастии муниципалитета в создании благоприятных условий проживания».

как стать монополистом в жкх?

Чтобы эффек­тивно работать и не создавать социаль­ную напряженность, управляющая кампания вынуждена придер­живаться тарифов, которые не позволят «потерять» дополнительный объект и отодвинуть конкурен­тов. Иными словами, формировать бизнес за счет эффекта масштаба деятельности. Но с этого мо­мента возникают управленческие проблемы – масштаб-то не так уж и велик (хотя в душе любой топ-менеджер желает стать монополистом) – количество домов в муниципальном образовании ограни­чено. Следовательно, остался один выход – игра качеством. А сколько стоит качество?

Любой человек понимает, что качественный товар, работа или услуга – это не дешевое удо­вольст­вие. Но с другой стороны тратить деньги на обслуживание того, что по «бумажке» тебе не при­надлежит – это выше достоинства любого хозяина. Отсюда интеллектуальные (и не только) «войны» собственников жилья. Понимая, что конкурент хлопает в ладоши в предвкуше­нии о расторжении договора, УК вынуждена соглашаться с походом в демпинг (продажу товаров по искусственно заниженным ценам). Отсюда недополуче­ние денег на приобретение качествен­ного персонала и материалов, что приводит к некачественной услуге. В результате, управляющая кампания должна ещё и компенсировать собственникам МКД ущерб, причиненный некачественной услугой, ока­занной некачественным пер­соналом. Может произойти и такое, что некачественный персонал не сумел отстоять интересы УК в суде по ущербу, при­чиненному услугами ресурсоснабжающих компаний. Отсюда стои­мость качества у каждой УК раз­ная, но находится в пределах 5 тысяч рублей на одну обслуживае­мую квартиру в год -  5,60 рублей с 1-го квадратного метра в месяц (в расчет взят типовой 5-ти этажный 100 квартирный дом с общей средневзвешенной площадью квартиры 52 м²). Каждый из нас понимает, что данные затраты, пусть не в полном объеме, либо в текущем периоде, либо в тарифах на следующий год, но будут компенсированы из наших кошельков.

ПРЕВРАТНОСТИ РЕГИСТРАЦИИ

Покупка фундамента, несущих стен, чердака, лестницы?

Попробуем задуматься, а что приобретает гражданин, совершая покупку квартиры в МКД?

Согласно действующему законодатель­ству – объем воздуха, располо­женный ме­жду отделкой стен, пола и потолка, внутренние перего­родки (стены) с дверными проемами и окна. Все.

НО! Любое банковское учреждение обязывает приобре­тателя квартиры заключить договор страхова­ния, в котором объектом страхового покрытия являются конструктивные элементы. Хотя это ведь общее иму­щество МКД. Следовательно, любой потенциальный покупатель квартиры в конкретном МКД дол­жен организовать общее собрание, которое должно дать добро на совершение страховой сделки и заклю­чение договора ипотеки. Ведь по требованию банка именно он (банк) желает видеть себя в качестве выгодоприобретателя при наступлении страхового события (уничтожение, причинение ущерба). Ана­логичная ситуация и с договорами добровольного страхования до­машнего имущества, в которых объ­ектом страхования указан конструктив строения. Гражданин владеет долей общего имущества, а где она расположена? – в каждом квадратном микроне общего имущества. Отсюда вопрос – при стра­ховой выплате в результате повреждения конструктива кто является реальным выгодоприобрета­те­лем по сломанной стене, разорвавшейся батарее или трубе?

КУДА ТРАТИТЬ ДЕНЬГИ ОТ СТРАХОВКИ?

Если с банковским сектором относительно все понятно – выдал деньги и получил деньги, то со страховым сообществом значительно сложнее. Страховщик компенси­рует ущерб реальному имуществу, которое является (в рассматриваемой ситуации) основой строения. В случае наступления страхового события, выплата страхового возмещения не может быть направ­лена на погашение ссудной задолженности конкретного Гражданина – деньги от Страховщика должны быть направлены на восстановительные работы общего имущества МКД. Иначе, при прочих равных обстоятельствах, в данном МКД могут произойти последующие процессы разрушения. И полу­чается не совсем приятная картина, когда из-за разумного желания банка сохранить деньги вкладчи­ков, на которые был выдан кредит, без жилья останется не один десяток семей упомянутых вкладчи­ков.

В таких случаях ощущается явная необходимость модернизации в сфере ЖКХ, но, конечно же, не революцион­ным путем.