Здравствуй, дедушка Кадастр!

Коллаж ТДТ

С 1 января 2016 года на территории Кировской области существенно изменился порядок определения налоговой базы на имущество физических и юридических лиц.

Так, налог на имущество физических лиц – согласно принятого 24 сентября 2015 года закона Кировской области №664-ЗО – будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с применением трёхуровневой налоговой ставки: 0,1% – для жилых домов, жилых помещений (в том числе – объектов незавершённого строительства) и гаражей; 2% – для имущества, кадастровая стоимость которого превышает 300 миллионов рублей, и 0,5% – для всех остальных объектов, подпадающих под налогообложение.

В отношении недвижимого имущества частных предприятий и организаций изменения коснутся следующих объектов, налоговая база в отношении которых устанавливается как кадастровая стоимость:

– административно-деловые и торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 2000 квадратных метров и помещения в них (независимо от площади);

– нежилые помещения общей площадью свыше 2000 квадратных метров, назначение которых – в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учёта – предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для перечисленных видов деятельности.

Указанные изменения регламентируются законом Кировской области №579-ЗО «О внесении изменений в закон Кировской области «О налоге на имущество организаций в Кировской области» от 5 ноября 2015 года, и устанавливают налоговую ставку для таких объектов в размере 1% от кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно путём запроса сведений из государственного кадастра недвижимости в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (предоставляется бесплатно в течение пяти рабочих дней).

Являясь, в первую очередь, экономическим показателем и прямо влияя на размер налоговой базы, кадастровая стоимость объектов недвижимости в последнее время всё чаще становится предметом споров. Владельцы недвижимости, стремясь минимизировать обязательные платежи, активно прибегают к такому способу защиты гражданских прав как оспаривание кадастровой стоимости.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества может быть пересмотрена как в связи с недостоверностью сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), так и в связи с установлением в отношении конкретного объекта его рыночной стоимости. При этом изменение кадастровой стоимости по обоим основаниям может быть произведено либо путём подачи соответствующего заявления в специально созданную комиссию по рассмотрению споров, либо в судебном порядке.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы:

1. Обращение в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости

Основание:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

Основание:

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

Приложения к заявлению:

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

– иные документы

Приложения к заявлению:

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет;

– иные документы

2. Рассмотрение комиссией заявления

3. Принятие решения

– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости

4. Направление уведомления о принятом решении заявителю и в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости

В том случае, если комиссией принято решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта, граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании данного решения, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С 15 сентября 2015 года (когда в действие был введён Кодекс административного судопроизводства) такие дела рассматриваются в соответствии с гл.25 КАС РФ, с учётом разъяснений, изложенных в постановлении пленума Верховного суда РФ N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года.

Особенности судебного разбирательства:

Недостоверность сведений:	Установление рыночной стоимости:
Заявитель обязан доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости	Суд проверяет отчёт об оценке объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки
Административный ответчик обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы	В случае возникновения сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались
В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца, эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался	В целях устранения неясности положений отчёта об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчёт о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчёт
–	В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд – по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе – назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении

Таким образом, – учитывая сложность процедуры изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения, – владельцам недвижимого имущества рекомендуется обращаться за защитой своих прав в организации, предоставляющие комплекс услуг в данной области права.

Краткие пошаговые рекомендации приведены в таблице:

Недостоверность сведений	Установление рыночной стоимости
Получение справки о кадастровой стоимости	Получение справки о кадастровой стоимости
Консультация юриста о характере недостоверных сведений, а также о возможности и способах получения документов, их подтверждающих	Консультация оценщика о предварительном исчислении диапазона рыночной стоимости объекта недвижимого имущества/ земельного участка на дату определения кадастровой стоимости такого объекта (выявление целесообразности проведения процедуры установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной)
Сбор и подготовка пакета документов, для обращения в комиссию/суд для пересмотра кадастровой стоимости по указанному основанию*	Обращение в оценочную организацию для получения отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества / земельного участка и положительного заключения экспертизы (в случае, если кадастровая стоимость уменьшается на величину более чем 30%)
–	Сбор и подготовка пакета документов, для обращения в комиссию для пересмотра кадастровой стоимости по указанному основанию*
–	В случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, рекомендуется консультация юриста для подготовки административного искового заявления

*юридические лица вправе обратиться в суд только после обращения в комиссию. Указанное требование не распространяется на физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей.